부동산은 언제 사야 할지 고민할 때 보면 좋은 지표들 (홍춘욱)

주택 가격 바닥의 징후는 무엇일까? 진바닥은 아니더라도 저평가라서 사서 크게 손해는 안 볼 시점은?

잘 정리해뒀다가 기회가 올 때 잘 잡아보자!

 

현재?

서울은 고평가, 전국은 유례없는 저평가 국면에서 회복된 정도에 불과하다.

 

도움되는 지표

#1. 주택구입부담지수 - 소득 대비 대출 비중을 본다.

▶ 주택금융공사 주택구입부담지수

DSR과 연결돼 있는 지표로, 우리나라 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간 가격의 주택을 구입하는 경우의 부채 상환부담을 나타내는 지수이다. 100 정도면 적정 가격(충분히 지불 가능한 정도)이며, 전국 평균이 60이 안 된다. 부채 부담이 적다는 의미이다. 서울은 150이 넘었다. 평균값이 위험 레벨이 된 것이고, 부채를 많이 지고 집을 사고 있다는 의미이다. 

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현재 서울에 15억 이상 아파트가 즐비한데 대출도 안 된다. 임대차 3법 덕분에 전세 가격이 급등하면서 2중 가격이 형성되었고, 2+2 권리행사를 한 사람들도 마음이 편치 않다. 2년 뒤면 오른 전세금을 마련해야 되기 때문이다. 그 전세금을 마련하느니 집을 사자는 사람들의 수요가 시장을 움직이고 있다. 

 

서울은 평균 매매 가격이 11억에, DSR 40% 이상 하지 않으면 살 수가 없으니까 상대적으로 싼 경기도, 천안, 서산까지 경부선 라인을 따라 가파르게 오르고 있다. 뭐라도 사놔야 되겠다는 압박감을 느끼며 상대적으로 싸고 직장도 앞으로 늘어날 것 같고, 여차하면 여기서 다닐 수 있을 것 같은 지역들로 확산되고 있는 모습이다.

 

(얼마 전 서울 북부 권역-2기 신도시, 양주옥정-에 미분양 나서 광고하던 단지가 2억 대였는데, 불과 1년 여 만에 6-7억이 되었다. )

 

우리나라 사람들이 지난 10여 년 동안 46-50% 명목 임금이 올랐다. 실질 가격으로 보면 집값이 50% 정도 오른 것은 안 올랐다고 보는 것이다. 그렇게 감안해도 너무 올랐다. 이자율도 2009년 5.3-5.4% 하던 게 지금은 2%로 낮아졌다. 즉, 소득 증가, 금리 인하 감안해서도 지금 비싸다는 것이다. 얼마 전에 홍남기 부총리도 실질 가격으로 고점 깼다고 말했다. 이것과 같은 맥락이다.

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서울 집값은 버블 초입인 것 같고, 여기서 지펴진 에너지가 옆으로 확산되어 위험한 영역으로 가고 있다. 이 불길이 언제 끝난다는 것은 알 수가 없다. 

 

▶ 대출규제가 강해질수록 최대한 대출을 받아서 사려고 할 것이고, 지금은 원리금도 상환해야 하는데... 과거 데이터와는 좀 다르지 않을까?

- 가격이 적정한 가격이냐고 질문을 던져보면, 이것보다 비쌀 것이라 본다. 감정원(부동산원) 가격과 KB 부동산 가격이 다르다. 감정원 가격보다 KB 가격이 서울 시내 웬만한 단지들은 1-2억 더 비싸다. 대출 잣대가 되는 KB 시세조차 지금 나오는 실거래가는 2달 전 가격이니까 보수적이라 봐야 한다. 과거에는 70% LTV 기준으로 계산할 텐데 지금은 제2금융으로 가니까 이자 부담은 더 올라갈 것이다. 보수적으로 보더라도 2008년 노도강 장세보다(5% 대 이자일 때보다) 지금 가계가 집을 사기 위한 부담이 더 높다.

 

▶ KB시세로 변환한 주택구입부담지수

2004-2020 주택구입부담지수 (출처 : https://cafe.naver.com/jaegebal/2698870)

 

#2. 미분양

보도가 잘 되고 찾기 편하다. 서울은 100 가구 정도 된다. 서울처럼 1000만 명이 살면서 400만 호가 있고 아파트만 해도 150만 호가 있는 곳에서 100 가구 정도면 마찰적인 수준에 불과하다. 이처럼 미분양들이 제로 수준 정도에 있을 때에는 시장이 과열되어 있기 마련이다. 지방이든 어디든 투자할 때 통계청(▶ 시군구별 미분양 현황)에 가면 지역별 미분양 통계를 살펴볼 수 있다.

 

지금 왜 전국으로 불이 붙고 있다고 말했냐면, 그동안 미분양의 무덤이라고 불렸던 충남과 경남의 미분양이 줄고 있다. 2030의 패닉 바잉이다. 2015-2017까지 베이비붐 세대가 임대사업을 하려고 부채를 많이 끌어당기고 적극적인 매수를 했다. 지금은 2030... 서울을 둘러싼 도넛 지역들...

>> 미분양이 줄어들기 시작하는 시점이 좋은 신호

 

 

#3. 경매 낙찰가율

지지옥션에서 확인할 수 있다. (월간 자료는 무료라고 하셨는데, 유료 자료밖에 못 찾겠다.)

 

예, 10억 아파트.
감정평가액은 9억 정도. 그게 지금(지난 5월) 낙찰가율이 116%. 그럼 9억+α 해서 10억 5천 정도에 산 것이다.

 

일단 매물 자체가 없으니까 "그냥 사자." 여서 높을 수도 있고, 감정 평가가 몇 달 걸리니까 그 새 또 올랐기 때문에 높은 것일 수도 있다. 2015년으로 돌아가 보면 70% 대이다. 2019년 3월에 81% 까지 갔다. 위 예시의 계산대로면 7억 초반 정도로 낙찰해 간 것이다.

 

무슨 일이 있었나 돌아보면, 9·13 대책으로 3기 신도시 발표, 주가 폭락으로 경기 악화 우려, 금리 인상까지 심리가 별로 안 좋았다. 서초구를 비롯한 일부 지역은 60%도 있었다. 주택구입 부담지수는 100 넘어서 가고 있었지만 버블은 아니었고, 미분양은 그때나 지금이나 적었고, 낙찰가율까지 이 정도면 살만할 때였다는 것!

 

그렇다면 일시적인 것으로 볼 수 있고, 기회라고 볼 수 있다.

 

#4. 정부 정책의 변화

금리, 규제책 

2019년을 돌이켜 보면 그때 미국이 금리 인하하면서 한국도 금리 인하에 동참했다. 그해 연말에 12·16 대책 정도를 제외하면 그렇게 강하게 나오던 부동산 관련 규제 대책들이 진정된다. 상반기에 정책 공백기였고, 하반기에 부동산이 다시 오르니 규제책들이 나오기 시작했다. 

 

미래의 부동산 착공 규모 감소

미래의 부동산 착공 규모를 줄이겠다는 약속을 하는 정책이나 신호(공급을 덜하겠다, 신규 택지 공급을 줄이겠다, 신도시 공급을 안 하겠다)가 나올 때마다 좋은 신호. 2014년 9월 택촉법 폐지가 부동산 불장의 시작이었다.

 

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언제가 바닥인지 100% 확신할 수 있는 방법은 없다. 하지만 부동산은 가격 전달이 신속하지 않고, 위치에 따라 다 다르고, 거래가 힘들기 때문에 고점도 저점도 완만한 특징이 있다. 이런 시장에서 우리가 판단할 수 있는 기회는 앞으로도 엄청나게 신호를 줄 것이다. 몇 년 더 갈지는 모르지만, 2019년 같이 기회를 줄 수도 있는 것이고, 2015년처럼 긴 조정이 끝난 후 새로운 상승 시작 신호를 보내줄 수도 있는 것이니 미리 공부해두자. 다음 장은 또 온다.

 

지금은 버블로 가고 있고, 특히 서울 주변 지역은 주택구입부담지수는 아무리 보수적으로 봐도 2008년을 넘은 것 같은 수준인데, 굳이 따라가면서 사야 할 것인가? 다만, 언제까지 계속 안 사겠다는 생각은 버렸으면 좋겠다. 주식도 마찬가지고, 부동산 또한 사이클을 타는 시장이고, 조정을 받을 때 사면된다.

 

Q&A

 

#1. 외국의 부동산 가격은 참고해야 하는가?

미국은 꼭 봐야 한다. 미국 부동산 가격은 결국 미국 내수 경기이다. 미국 경기 지표 볼 때 장단기 금리차가 제일 중요하다고 하지만, 부동산 신규 착공 데이터도 그 못지않게 중요하다. 미국의 주택 구입 부담지수를 보면 역사적으로 보면 저평가 영역(? 어떤 데이터인지 모르겠다. 최근 데이터들은 다 구입이 부담스럽다는 데이터들인데... )이다. 한국보다 모기지 시스템이 잘 되어 있고, 정부가 재난지원금을 줘서 역사상 최고 저축률을 기록했다. 매매심리에도 영향을 준다.

 

#2. 경남 주변, 충청도 주변 싸던 아파트도 오르고, 미분양도 소진되고 있다고 했는데, 그렇다면 이것은 매수하기 좋은 타이밍으로 봐야 하는가, 아니면 끝물이라고 봐야 하는가?

- 끝물이라고 봐야 한다. 우리나라 부동산 시가총액에서 거의 절반은 서울이다. 호수는 서울이 20%지만 시가총액은 서울이 50%이 넘는다. 주식시장으로 생각해보자. 시가총액이 50% 넘는 기업들이 버블인데 아무리 그동안 못 올라갔던 기업이라도 거기에 공격적으로 배팅해야 하는가는 고민해 볼 문제이다. 

 

- 한 때 2014-15년에 미분양이 15-16만 호까지 갔었는데 1만 호 밑까지 떨어졌다. 미분양이 떨어진 지역이 충남, 경남이라고 했는데 거기에 일자리를 볼 필요가 있다. 인구이동통계 같은 것을 통해서. 여기에 일자리가 다시 생기고 있다. 충남 같은 경우는 반도체나 서산 지역의 대산 산업단지, 경남도 조선, 자동차 업황이 죽다 살았다 정도라고 볼 수도 있긴 하다. 하지만 너무 나빴다가 좋아지면서 미분양이 떨어지고 있는 지역은 여기가 버블이다, 팔아야 된다라고 하기는 어렵다. 지방 부동산은 이제 다 간다, 이런 관점보다는 인구의 유입, 그 지역의 기업들이 탄탄한가 정도의 점검은 하고 매매를 해야 한다.

 

- 서울의 유동성이 지방으로 움직이고 있는 것이 보이는 것도 현실이다. 그래서 여기가 된다더라 하는 소문만 듣고 사면 그 매물을 받아주는 경우가 될 수도 있는 것이다.

 

- 거시경제 건전성을 보는 사람들이 제일 무서워하는 지표는 대출이 계속 늘고 있으면서 연체율이 상승할 때이다. 2006-2007년 미국이 그랬다. 엄청난 대출이 나가고 있었는데 연체율이 늘고 있었다. 2002년 우리나라 카드 위기 때도 그랬다. 지금은? 아직은 연체율은 횡보 중이다(1분기 기준). 기업의 부실 채권들의 문제는 여전히 걱정되지만, 가계는 아직 살아 있다. 

 

#. 대출 규제로 많이 묶었고, 매물은 없는데 가계 대출이 왜 자꾸 늘고 있는가?

제1금융권이 아니다. 은행권 대출은 줄거나 늘고 있지 않고 있다. 거의 제2금융권이다. 그리고 거래되고 있는 부동산은 도넛 모양으로 서울 주변... 7월부터 DSR 규제가 시작되면.. 점점 자꾸 외곽으로 퍼질까 걱정이 된다. 풍선효과..?

 

#. 얼마나 더 상승할까?

2년 정도 보고 있다. 가격은 모르겠지만, 본격 하락한다고 주장하려면 최소 1년~2년은 더 오를 여지가 있다고 생각한다.

 

1. 서울의 입주 물량이 늘어나는 시기를 아무리 낙관적으로 봐도 2023년 하반기로 본다.

- 재건축 투자를 하는 사람에게 2년 실거주 요건은 엄청 큰 규제였다. 그 이전에 빨리 조합을 만들고 추진하려고 해서 추진되는 단지들이 낙관적으로 생각했을 때 2023년 하반기부터 많은 입주가 기다리고 있다. 물량 앞에 장사 없을 것이다.

 

- 하지만 신속하게 공급이 이뤄지기 힘들다. 유적이 나오는 경우가 많고, 실제 3기 신도시 예정 지역 중에 유적이 나오는 곳이 있다. 그리고 (LH 사태 등) 사회적 분위기가 바뀌었기 때문에 예전에는 '수용!' 하면 끝이었지만, 이제는 토지 보상도 오래 걸릴 수밖에 없다. 거기다 교통망 확충도 어려운데, 이번에 개통되는 4호선의 원래 예정은 19년도였다. 계속 연기되었다. 

 

- 사전 청약해도 과거의 사례를 보면, 빠르면 6년(판교), 길면 11년(인천검단신도시) 뒤에 들어간다는 것을 안다. 이런 답답증이 다 연관되어 있기 때문에 나중에 고생 좀 하더라도 다음에 오는 조정이 내가 산 가격보다 높은 데서 끝날 수도 있다는 생각을 하게 된다. 이런 흐름의 광풍이 어디까지 갈지 모르는 영역까지 온 것이다.

 

- 저평가 국면은 이미 3년 이상 지났다. 아마 사상 최고치(명목이 아닌 소득 대비 실질) 통계를 8-9월(6월 말 기준의 가격)에 보지 않을까 예상된다. 

 

2. 주택구입부담지수를 볼 때 이자율이 중요한 요소.

- 낙관적으로 생각해보면, 고용동향 보고서를 보면 작년에 잃어버린 일자리의 절반도 아직 회복을 못 했다. 70-80% 이상은 회복을 해야 금리 인상이 가능하다고 보면 내년이나 빠르면 올해 연말에 금리 인상이 가능할 것 같고, 이런 경제회복의 흐름이 이어진다면 2023년에는 이전 수준으로 기준금리가 올라갈 수 있지 않을까. 그러면 대출 금리도 연동될 것이다. 0.5% > 0.75%는 큰 부담은 안 될 것이나 1% 넘고 누적되면 문제가 될 수도 있을 것이다.

 

3. 강하게 주택 상승이 나오고 있는 지역들이 경부 라인 축을 타고 오르고 있는데, 이유는 수출이 잘 되어서이다.

- 수출은 잘 되고, 내수는 아직 어렵다. 수출 기업들의 호황이 연봉 인상으로 이어진다. 사람들은 자기 미래 전망이 향상되는 시점에 부동산 구입에 적극성을 띠는 경향이 있다. 수출 대기업에 종사하고 있는 상위 20%의 소득은 내년까지는 개선된다고 봐야 할 것이다. 그 뒤는.. 수출이 계속 증가할 것인가 하는 경기 문제가 있다.

 

 

 

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결국 심리가 가장 중요한 문제 아닐까. 다들 사고 싶다고 하니, 이제 곧 없어질지도 모른다는 희소성을 부여하고 사겠다고 줄을 서니 올랐던 것은 아닐까. 

그럼 그 반대는? 언제일지, 어느 수준 가격대 일지는 모르지만 사람들이 더 이상 사고 싶지 않은, 아니면 타의적으로 살 수 없는 때가 오면 그 심리는 반전되어 움직이기 시작할 것이고, 시계추 반대 방향으로 진자 운동을 시작할 것이다. 그런 점에서 미국의 주택 구입 지수에 대한 이 자료는 나름대로 의미심장하다고 할 것이다. 구입 심리가 이전보다 안 좋다. 비싸기 때문에. 반면 매도 심리는 좋다. 마찬가지로 비싸기 때문에. 6월 자료에는 주택 착공업체의 불안 심리도 가중되고 있다. 최근 목재를 비롯한 원료 가격의 하락이 나오고 있음에도 착공업체들의 불안 심리가 가중되고 있다는 것은 아무래도 소비자의 구매 심리가 악화된 영향이 있지 않을까 싶다. 부동산 또한 공격적 매수보다는 리스크 관리를 해야 될 때인 듯하다.

 

미국 주택 시장 지수

 

 

▶ 참고한 영상 : 삼프로TV 심층인터뷰 - 홍춘욱